每当载体估值进入上涨周期，物流园区空间的投资属性拉满之时，就会有一大批来自金融、房地产的跨界者纷至沓来，瞄准价格低廉的产业用地，将物流产业园区当做淘金蓝海；

每当产业经济遇到较大挑战时，国资力量在物流园区行业的主导地位都会得到极大加强，各项政策、资金和资源会向国资力量大幅倾斜，推动行业的新一轮“国资控场”；

每当信贷融资与调控政策收紧，一批行业“裸泳者”出局后，总会诞生出一批新的适应行业趋势与经济环境的“弄潮儿”，靠商业逻辑和盈利模式的创新破围而出......

当前：受经济、政策、趋势、市场多方面因素的交织影响，不少原本专注于重资产物流园区开发的企业，也开始成立专门的轻资产运营公司，而原来本来就有轻资产业务的企业，更是进一步强化轻资产在商业架构中的重要性，加大了轻资产业务的人力和资源投入。

这至少说明了两点：

一是当前大多数物流园区重资产业务没有以前那么赚钱了，并且受政策限制和市场萎缩影响明显，本来就没有这么多需求，政策对分割销售和招商门槛又越来越严，导致重资产这条路越走越累，而且越来越难走通，则轻资产不失为一个新的尝试——虽然业务规模绝对值不大，但至少能养住团队，而且投入也只是人员成本，毛利率也比较高；

二是近些年各地确实积累了大量的存量空置或者运营效率低下的物流园区资产，这些资产有着迫切的招商和运营盘活需求，客观上为物流园区轻资产业务提供了巨大的市场空间，也有不少嗅觉敏锐的企业看到的机会，政策也在大力鼓励这一业务——2022年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，物流产业园区就是改造提升、运营盘活的一个重要标的。

无论是主动开辟新赛道，还是被动调整战略布局，越来越多的企业投入到物流园区轻资产运营业务的开拓中，并因其不同的企业基因和资源禀赋，形成了不同的打法和套路。